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Juicio hipotecario: ¿Cómo funciona?

 In Real Estate

Para aquellos nuevos en las bienes raíces, los juicios hipotecarios, también conocidos como “foreclosure” por su nombre en inglés pueden llegar a ser muy confusos. Comprar una propiedad que está bajo juicio hipotecario puede ser un buen negocio, especialmente en mercados altamente competitivos. Además, se estima que los precios de las casas incrementen 4.3% para el próximo año y 3.6% más para el año 2020, lo cual es dos veces más rápido que la velocidad de la inflación actual. 

Esto hace que muchos compradores se interesen en adquirir propiedades en juicio hipotecario o “foreclosure”, sin embargo no es tan sencillo como parece. Las viviendas que están en juicio hipotecario generalmente son propiedad de un banco, y antes de eso fueron de un propietario que dejó la vivienda voluntaria o involuntariamente. Antes de comprar una propiedad en juicio hipotecario hay varios aspectos a considerar, incluyendo por qué el propietario perdió su vivienda y cómo va a ser el proceso de subasta. 

¿Qué causa un juicio hipotecario?

Primero, es importante entender cómo y por qué el propietario entró en un juicio hipotecario, lo cual ocurre cuando el dueño de la vivienda deja de pagar la hipoteca. Los juicios hipotecarios son un proceso legal en el cual el dueño cede los derechos de su propiedad a un banco.

Hoy en día cuando las personas piensan en la palabra juicio hipotecario, es probable que recuerden la caída del mercado del 2008, donde muchos propietarios abandonaron  sus hogares voluntariamente y dejaron de pagar sus hipotecas simplemente porque su valor se había reducido demasiado. Sin embargo, hoy en día las viviendas entran en juicio hipotecario por varios motivos:

  • Deuda excesiva o cuentas que no se pueden pagar
  • Divorcio o separación con el co-propietario
  • Problemas de mantenimiento costosos
  • Desempleo o mudanza a otra ciudad
  • Pérdida de la capacidad de continuar trabajando

Aunque nos referimos al dueño de la propiedad como el “propietario” es importante recalcar que éste no es el término más adecuado, ya que si el dueño de la vivienda tiene una hipoteca, realmente es un prestatario. La mayoría de las hipotecas se consideran como préstamos “seguros” ya que el prestador, o la entidad crediticia que da la hipoteca puede recuperar una porción de la deuda confiscando la propiedad y revendiéndola. 

El proceso de un juicio hipotecario

El proceso de un juicio es más largo de lo que muchos compradores piensan; luego que el prestatario deja de pagar su hipoteca por 3 a 6 meses, se les hace llegar un aviso público llamado una Notificación de incumplimiento, o NOD por sus siglas en inglés. Esta notificación le deja saber al prestatario que está corriendo el riesgo de perder su propiedad.

Luego de recibir el NOD, el prestatario entra en un periodo previo al juicio hipotecario que puede durar hasta 120 días, en los cuales el prestatario intentará llegar a un acuerdo con la entidad crediticia para no perder la propiedad. Entre las opciones figuran pagar la deuda u optar por una venta al descubierto, también llamada “short sale”. Una venta al descubierto es la venta de una vivienda por una cantidad menor a la hipoteca por pagar. 

Muchos inversionistas prefieren comprar viviendas durante las ventas al descubierto antes que se empiece a tramitar el juicio hipotecario. Sin embargo, si no se llega a un acuerdo entre la entidad crediticia y el prestatario, se llevará a cabo un juicio hipotecario y la vivienda se subastará. Una subasta por juicio hipotecario también es conocida como una venta de fideicomiso y en donde la vivienda se subasta al licitador que ofrezca la cantidad en efectivo más alta. 

Es importante recalcar que además de comprar la propiedad en efectivo, los compradores también deben comprar la propiedad “como está”; esto significa que no se realizarán inspecciones antes de hacer una oferta. Ya que no hay manera de saber en qué estado está la propiedad antes de comprarla, hay que estar conscientes del riesgo que se está tomando con respecto a daños estructurales o de interiores. 

Por último, si la vivienda no se vende durante la subasta, la entidad crediticia asume posesión de la propiedad, también conocido como REO por sus siglas en inglés. La propiedad luego será vendida a través de una compañía local de bienes raíces, en el mercado abierto, o inclusive en una subasta de liquidación. 

Juicio hipotecario de bienes raíces 

Aunque los juicios hipotecarios de bienes raíces pueden ser una manera confiable de adquirir una vivienda a un precio altamente rebajado, es un proceso complicado y riesgoso. Lo mejor que puede hacer un comprador es buscar un agente de bienes raíces que se especialice en subastas y juicios hipotecarios para que le ayude a navegar este proceso. 

Luego del proceso de subasta, los bancos tienden a vender propiedades en juicios hipotecarios en conjunto, es decir que se hace un paquete con varias propiedades y se venden juntas al mismo tiempo. De esta manera se tiende a ofrecer un descuento aún más grande. La realidad de los juicios hipotecarios es que son más complicados de lo que parecen, así que como comprador es importante tomarse el proceso con mucha seriedad.

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